Obligaciones Fiscales de las Comunidades de Propietarios

     La última reforma en relación con las Comunidades de Propietarios ha venido dada por  el R.D.828/2013 , que establece que con efectos de 01-01-2014 las comunidades deberán presentar declaración anual de operaciones con terceras personas, el denominado 347, para las operaciones que en su conjunto superen la cantidad de 3005,06 €, aunque no desarrollen actividad empresarial alguna. Su finalidad no es otra que servir de instrumento a la inspección de tributos para el desarrollo de sus funciones de comprobación e inspección. La administración contará con esta información para cruzarla, con las operaciones,  respecto a las relaciones de esta con terceros sujetos a IVA, IRPF e IS .Su regulación viene a desarrollar parcialmente la LGT en cuanto a las obligaciones de información –Arts.93 y 94 de la LGT-. Pero no todas los servicios que reciben las comunidades están sujetas a esta declaración: Consumos tanto de agua, gas y energía eléctrica no están sujetos, seguros, arrendamiento de portería, este último está exento del IVA. Por tanto, operaciones de fontanería, albañilería, mantenimiento de elementos comunes, estará sujetos en su totalidad a las operaciones con cada uno de ellos que superen en su conjunto y anual  los 3005,06 €.

 En la actualidad, si una comunidad obtiene rendimientos por actividades empresariales, está sujeta a IVA, por la percepción del impuesto, IRPF, por las retenciones practicadas, por  rendimientos del trabajo y por rendimientos de actividades inmobiliarias, vía rentas. Por tanto, los modelos a utilizar son: 111 por los rendimientos del trabajo, 115 por los rendimientos derivados de arrendamientos, 303 por las declaraciones trimestrales de IVA y, 184 por la imputación a cada propietario de los rendimientos por actividades económicas de la comunidad., además de los correspondientes resúmenes anuales, 190 , por los rendimientos de trabajo, 390 por las actividades económicas, 184 por la imputación a los comuneros de los rendimientos de actividades económicas . Además hay que tener en cuenta los importes superiores a 6.000 € que hubieren percibido en metálico. Lo que se deduce de todo ello, es que las comunidades deben llevar una contabilidad ordenada, y  adaptada al código de comercio , que es por su configuración la recomendable en estos casos con el fin de registrar todas las operaciones, tanto sujetas ,no sujetas o exentas a los impuestos.

JMGS

Economista-Abogado

Los bancos y promotores: principales deudores de las comunidades de vecinos

                                  Los bancos, promotoras y otros propietarios de numerosas viviendas  se han convertido en un lastre para las comunidades de vecinos. Es necesario agilizar los procedimientos judiciales  para  poder sanear las cuentas de muchas comunidades que se están viendo deterioradas por  el impago de estos. Las soluciones pasan por: demandar por el procedimiento que por razón de la cuantía queda establecido y a la vez por los daños y perjuicios que por el impago de cuotas  resulten deterioros en la comunidad a consecuencia de los impagos y de no atender a las obras de mantenimiento y sostenimiento del inmueble. La ley no deja mucho margen de actuación, por cuanto los créditos preferentes los limita  a los dos últimos años, muchas veces, nos encontramos que ejecutan los desahucios, se inscriben la vivienda y no llegan a pagar ninguna cuota, también, las viviendas en las cuales han conseguido sus antiguos propietarios la dación en pago a cambio del desalojo, sigue en muchos casos , inscrita a nombre de este y la deuda latente, aunque tengan un documento interno en el que la vivienda se la hayan adjudicado, con esto eluden en muchos casos  totalmente el pago de los impuestos, al quedar facultados para la venta en nombre del último propietario, lo cual al cabo del tiempo se encuentra, con que le reclaman las haciendas  locales, las plusvalías de las ventas y las autonómicas por el impago de las transmisiones que las remiten a la ley, es decir , a que las pague el vendedor. Los promotores por su parte, alquilan las viviendas con opción de compra por cinco años prorrogables, van recogiendo el dinero y dejan a las comunidades sin pagarlas, hasta que el banco ejecute, cosa que cuando lo hace, resulta que el hipotecante es el primer acreedor y si sobra algo, que no resulta así, seria para la comunidad, y en todo caso el crédito preferente solo se resume a los dos últimos años. Con lo cual, deja  abierta la posibilidad de demandar la ejecución. Un laberinto legal que  el tiempo lleva a asfixiar las maltrechas economías de las comunidades de vecinos. Es necesario, que se agilicen los procedimientos, de tal manera que en un solo acto, mediante un procedimiento  especial, se dicte auto de condena al pago, de  embargo  y  ejecución contra el patrimonio personal del deudor, siendo esta deuda de carácter universal y extensible de forma preferente a un plazo  al menos de cinco años. A parte nos encontramos que en los procesos concursales, las deudas comunitarias al no ser deudas contra la masa, se quedan sin pagar en la mayoría de los casos, hay que modificar la legislación para que el crédito preferente se extienda a las deudas comunitarias, reclamadas antes de la presentación del concurso y esto resulta un suma y sigue de despropósitos que van a agudizar la situación económica de muchas comunidades.

JMGS

Economista y

Administrador de Fincas.

El administrador de fincas.-su posición actual

     Conocemos que solo el D.693/1968 , regula la profesión de administrador de fincas, tambien su incidencia en los años 60 y 70 por cuanto el desarrollo inmobiliario ha supuesto, y por ende el reconocimiento legal que ha tenido por parte de consumidores y usuarios . La ley 8/1999, de Propiedad Horizontal habla de profesionales que cuenten con una cualificacion suficiente y legalmente  reconocida para el ejercicio del la profesión de administrador de fincas. Por tanto, los unicos que cuentan con una legislación especifica para su ejercicio son los administradores de fincas que acceden al respectivo colegio profesional que defiende los intereses de un colectivo como este y su acceso, solo esta vedado para quienes no tengan una cualificación profesional legalmente reconocida.Aunque la redacción , en su momento no fué lo precisa que se le exigia, por cuanto no se definió a los colectivos que tuvieren el acceso, de forma implicita si lo hace, dado que , los unicos que tienen cualificación profesional legalmente reconocida son los titulados oficiales universitarios en España, de ahi, que sean los unicos que puedan acceder a la colegiación. Por tanto, teniendo en cuenta lo anteriormente precisado y de otro lado , la exigencia legal de que el comunero como consumidor de bienes y servicios este legalmente protegido  por el paraguas que les da a los profesionales colegiados los actuales colegios de administradores de fincas , y dado que estos bienes y servicios , constiuyen la salvaguarda  de  intereses economicos de los propietarios que demandan de estos  servicios profesionales al amparo de la legislación existente en la actualidad, se hace necesario que para el cumplimiento del principio de protección de los intereses economicos de los comuneros, sean los profesionales administradores de fincas , los legalmente reconocidos, quienes atiendan los intereses economicos de los comuneros

JMGS

ADMINISTRDOR DE FINCAS

El administrador de fincas.contrato y funciones

                   La relación juridica del administrador de fincas con la comunidad es la derivada de un contrato de mandato o de arrendamiento de servicios, conforme a lo establecido en el art.1709  y ss del CC.en relación con el art.12.5 de la LPH  y como tal es revocable conforme al art.1732 del CC . La responsabilidad de este , deviene en cuanto el mandatario incumple las obligaciones objeto del contrato,y las consecuencias derivadas del mismo son reclamables por los daños y perjucios irrogados a consecuencia de su falta de diligencia debida en el desempeño de sus funciones. las obligaciones son :El cobro de la renta, las obras de reparación y mejora y, en general, todo lo que supone la gestión de una finca requiere demasiada dedicación para los propietarios de una vivienda. Por lo cada vez más se recurre a un profesional, un administrador de fincas, para que se haga cargo de dichas tareas, aunque la ley vigente no obliga a ello. En comunidades grandes los vecinos optan por contratar a empresas especializadas del sector, mientras que las más pequeñas escogen a profesionales que trabajan por cuenta propia. Estas son las obligaciones del administrador de una finca o comunidad de propietarios. Sus obligaciones se resumen en :

-Velar por el mantenimiento de la Finca,

-Velar por el buen régimen de la casa, de sus instalaciones y servicios,

-Preparar y someter a la junta el plan de gastos previsible, proponiendo los medios para conseguirlo:Una comunidad de vecinos, como cualquier otra entidad, tiene una serie de compromisos contractuales, como el pago del agua, la luz de las escaleras, la limpieza de las áreas comunes,las deudas contraidas.

-Atender a la conservación y mantenimiento de la casa disponiendo las reparaciones necesarias dando cuenta de ellas al presidente y a los propietarios,

-Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras, efectuar los pagos y realizar los cobros.
-Actuar como secretario de la junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
-Todas las atribuciones que le confiera la Junta.

JMGS

ECONOMISTA
ADMINISTRADOR
DE FINCAS COLEGIADO

Los mercaderes de la vivienda de alquiler

               En los ultimos tiempos han aparecido en el mercado del alquiler la figura del  mercaderes de viviendas, compran empresas por 1 €, se quedan con todas las deudas de la empresa, explotan las viviendas en régimen de alquiler, incluso con opción a compra , por cantidades de alquiler de 5000 € a 3 años,cobradas por anticipado, no pagan a nadie, y luego se les quedan a los bancos, las deudas de la comunidad, los destrozos causados, todos los pisos ocupados y alquilados,sin posiblidad de disponer de ellos para vender. Esta es la trampa que han creado los propios bancos. El banco mientras le paguen los intereses,los mercaderes siguen explotando las viviendas en alquiler, a la comunidad le paga rita, pues no suelen pagar nada. Los vecinos artos de esta situación te proponen restringiles los servicios, pero ojo, esto no es posible, solo le puede restringir el derecho a voto, tienen derecho a todos los servicios de la comunidad y acceso a todas las zonas comunes, aun sin pagar una cuota. La solución esta en las demandas.Pero los juzgados andan lentos, cuando viene a salir un monitorio pueden trascurrir al menos dos años, y que normalmente tienen abogados para dilatar en el tiempo los impagos. Luego la solución pasa por irse al concurso necesario, la comunidad, interpone una acción mercantil contra el deudor, pero claro, si te sale mal, te `pueden demandar por daños y perjuicios. Otra solución seguir los procedimientos  y pedir el embargo preventivo de las viviendas, como credito preferente, o pedir directamente el embargo de las rentas que percibe el deudor, y si el juez te lo concede, al embargarle las rentas, no tiene mas remedio que pagarte. Es un problemon, pero que se esta dando cada vez con más frecuencia.

JMGS

Administrador de Fincas

Titulado y colegiado

CONSTRUCCION DE UNA PISTA DE PADEL

             De un lado nos encotnramos con que el comunero discrepante pueda exigirsele  el participar de las obras de mejora, toda vez  que esta mejora no es necesaria para la adecuada conservación y habitabilidad,seguridad y accesibilidad  de la urbanización y por tanto  exceda la cuota  de tres mensualidades  ordinarias , además no tendria  derecho al disfrute de estas .De otra tenemos el régimen de quorum necesario para la construcción de una  pista de paddle, si nos vamos al tenor del art.17.1 observamos que " solo es exige el requisito de la unanimidad para aquellos acuerdos que impliquen la modificación del titulo constitutivo, estableciendo el párrafo segundo de dicho precepto que en los supuestos de la instalación o de la supresión de servicios comunes de interés general solo será necesario la adopción del acuerdo por una mayoría de 3/5, aunque ello implique la alteración del titulo constitutivo, por tanto estaria dentro de las mayorias cualificadas la insalación de servicios comunes de interés general ,aunque suponga en su caso la modificación del titulo constitutivo, y  no cabe entender que la construcción de una pista de paddle, en cuanto a la obligación de contribuir con los fondos de la comunidad al coste de la construccion de la pista de paddle se va a llevar a cabo en un lugar poco transitado, por lo que también por vía indirecta se mejora la seguridad de la comunidad de propietarios, porque aun entendiéndose que más que un servicio de interés general, es una mejora en el uso y disfrute de los elementos comunes, no puede entenderse que la construccion esté sujeta al régimen de unanimidad, pero aun en el supuesto de entenderse que tales obras son de las previstas en el art. 11 de la LPH, es decir de servicios o instalaciones que no sean necesarias para la adecuada conservación o habitabilidad del inmueble, dado que el importe de las obras no excede de tres mensualidades de gastos comunes no podría exonerarse de su pago al propietario discrepante.

JMGS

Experto Universitario en Propiedad Horizontal

EL ADMINISTRADOR DE FINCAS

          La figura del administrador de fincas tiene una relevancia en la sociedad actual, ya que ademas de otras funciones que la legislación le otorga esta la de gestionar los bienes de los comuneros como un buen padre de familia.Esta figura se esta desvirtuando, ya que en un principio , el acceso estaba restringido a los colegios, sólo para los titulados en administracion de fincas,titulo oficial, y los que provienen de otras titulaciones de grado superior como son licenciados en Derecho,Economicas,etc.con la entrada de otras profesiones que no tienen nada que ver con el ambito de actuacion de este.Los colegios por su parte, no han procurado que la profesión se dignifique, protegiendo a sus colegiados frente a la intrusión de otras personas que lejos de aportar claridad , transparencia y profesionalización estan con sus bajadas de honorarios, desvirtuando la profesión de administrador de fincas.Dentro de las comunidades de propietarios, desempeñan un papel relevante, por cuanto sus funciones a veces se superponen con la funciones del presidente o secretario de la comunidad, estas funciones, a modo de sintesis son:  velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios; preparar el plan de gastos e ingresos; atender a la conservación y entretenimiento de la casa; ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros; actuar, en su caso, como Secretario de la Junta, custodiando la documentación; y todas las demás atribuciones que le confiera la Junta, asimismo,debe asesorar a la comunidad, controlar los proveedores, dar cuenta de siniestros a las compañías de seguros; ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de la finca,llevar una adecuada contabilidad; advertir sobre la morosidad y  mantener la convivencia entre los vecinos.

   En relación con la comunidad,La Junta de propietarios se debe reunir por lo menos una vez al año para "aprobar los presupuestos y cuentas"

JMGS
Administrador de Fincas colegiado